Kavelruil landelijk gebied: nieuwe ontwikkelingen

Bij een vrijwillige kavelruil landelijk gebied sluiten meerdere partijen ‘vrijwillig’ een overeenkomst om onroerend goed te ruilen, met als doel de inrichting van het landelijk gebied te verbeteren. Een kavelruil moet voldoen aan verschillende voorwaarden: zo moeten er minimaal drie eigenaren onroerend goed inbrengen en er moet sprake zijn van minimaal twee ruilende partijen. Dit moet vastgelegd zijn in een kavelruilovereenkomst en ingeschreven zijn in openbare registers. Daarnaast moeten de betrokken kavels in het buitengebied liggen om te kunnen spreken van een kavelruil landelijk gebied. Ook moet de transactie leiden tot een verbetering van de inrichting van het landelijk gebied in overeenstemming met de functies die aan de betrokken locaties zijn toegedeeld. Dit wordt ook wel de verbeteringseis genoemd.

Verbeteringseis 

Volgens het door de Belastingdienst gepubliceerde besluit geldt de kavelruilvrijstelling sinds 1 januari 2024 alleen voor een kavelruil landelijk gebied die strekt tot verbetering van een gebied in overeenstemming met de functies die aan de betrokken locaties zijn toegedeeld. De Belastingdienst toetst daarbij of aan deze voorwaarde voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting is voldaan. Sinds 1 januari 2024 valt daarmee volgens de Belastingdienst het toezicht op naleving van deze voorwaarde onder de verantwoordelijkheid van de Belastingdienst. Zij geven daarbij aan dat de Belastingdienst terughoudend om zal gaan met het beoordelen of de kavelruil landelijk gebied strekt tot verbetering van het gebied. Beoordeling komt met name aan de orde in gevallen waarin volgens de inspecteur sprake is van

onbedoeld gebruik van de vrijstelling. In het hiervoor aangehaalde beleidsbesluit staan een aantal voorbeelden die de Belastingdienst als onbedoeld gebruik beschouwt. Zo noemen zij onder andere:

• Het kort voor de kavelruil leveren van een perceel grond aan een andere eigenaar, die diezelfde onroerende zaak vervolgens als inbrenger via een akte van kavelruil vervolgens weer geheel of gedeeltelijk terug levert aan de vorige eigenaar.
• Het toevoegen van één of meer woningen of andere opstallen die niet functioneel zijn verbonden met een nabijgelegen agrarisch bedrijf.

Bij twijfel of een kavelruil landelijk gebied voldoet aan de voorwaarden kunnen partijen in vooroverleg met de inspecteur treden.

Aangepaste voorwaarden vanaf 2025

Daarnaast was volgens het kabinet het echter onbedoeld mogelijk om ook voor andere (in hun ogen niet gewenste) doeleinden gebruik te maken van de kavelruilvrijstelling. Daarom zijn de voorwaarden van de vrijstelling per 1 januari 2025 aangepast. De vrijstelling geldt enkel nog voor de verkrijging van agrarische bedrijfswoningen, bedrijfsmatig gebruikte opstallen binnen de landbouw en landbouwgronden. Concreet zijn de volgende aanpassingen doorgevoerd:

• De kavelruilvrijstelling geldt niet meer voor de verkrijging van een woning in het buitengebied, uitgezonderd agrarische bedrijfswoningen die functioneel verbonden zijn met het bedrijf;
• Enkel opstallen die geheel of nagenoeg geheel (90% of meer) bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt, kunnen nog onder de vrijstelling vallen;
• Voor de verkrijging van agrarische bedrijfswoningen en opstallen die bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt, geldt een voortzettingstermijn van tien jaar vanaf 1 januari 2025. Deze regel geldt niet als de opstallen binnen tien jaar door overheidsbeleid aan de landbouw worden onttrokken ten behoeve van de ontwikkeling en instandhouding van natuur en landschap.

Laat je goed informeren

Hoewel de overheid de kavelruilvrijstelling inmiddels behoorlijk heeft ingeperkt, blijft deze bestaan voor de beoogde situaties. Voor de aankoop van onroerende zaken in het buitengebied is het essentieel om u goed te laten informeren over de geldende voorwaarden door onze belastingadviseurs.

Meer weten?

aaff is graag overal van betekenis. Wil je meer weten over de overdrachtsbelasting? Neem contact op met onze  belastingadviseurs.