Onteigening onder de Omgevingswet: sneller, eenvoudiger én beter?

Wat is er veranderd met de Omgevingswet?

Sinds 1 januari 2024 is onteigening geregeld in de Omgevingswet. De belangrijkste procedurele veranderingen: er is nu één uniforme procedure voor alle onteigeningen, ongeacht het doel of het bevoegd gezag. Het bestuursorgaan (bijvoorbeeld de gemeenteraad) neemt zelf de onteigeningsbeschikking, het Koninklijk Besluit door de Kroon maakt geen deel meer uit van de procedure. De bestuursrechter bekrachtigt altijd de onteigeningsbeschikking, waardoor rechtsbescherming is gegarandeerd.

Voorwaarden voor onteigening: wat moet je weten?

De Omgevingswet stelt drie voorwaarden: 

• onteigeningsbelang: de gewenste ontwikkeling moet zijn vastgelegd in een omgevingsplan, buitenplanse vergunning of projectbesluit. Voor oude bestemmingsplannen geldt een overgangsregeling tot eind 2031 in het voordeel van de gemeente: het huidige gebruik hoeft nog niet te zijn uitgesloten; 
• noodzaak: onteigening mag pas als minnelijke verwerving niet lukt. Kun je als eigenaar aantonen dat je de ontwikkeling zelf binnen drie jaar kunt realiseren, dan ontbreekt de noodzaak; 
• urgentie: de overheid moet aannemelijk maken dat binnen drie jaar na onteigening gestart wordt met de uitvoering.

De nieuwe onteigeningsprocedure: sneller en duidelijker

De procedure is vereenvoudigd en versneld: de bestuursrechter toetst de beschikking altijd, ook als je als eigenaar geen bedenkingen hebt gemaakt. De toetsing omvat: wettelijke vormvoorschriften, het onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie. Belanghebbenden kunnen bedenkingen indienen, waarna de rechter een bredere toets uitvoert. Tegen de uitspraak van de bestuursrechter kun je in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Een belangrijke verbetering is dat de rechter nu altijd alle aspecten toetst, wat de rechtsbescherming voor ondernemers versterkt. De schadeloosstelling wordt op verzoek van de onteigenende partij vastgesteld door de civiele rechter. In het verzoekschrift staat het bedrag van de schadeloosstelling dat aan de eigenaar is aangeboden.

Praktische impact voor ondernemers 

De doorlooptijd van de procedure is in theorie korter, wat zorgt voor meer duidelijkheid en minder onzekerheid. Of de procedure in de praktijk ook korter is moet nog blijken. Eigendom gaat over via inschrijving van de door een notaris op te stellen onteigeningsakte in het openbare register, niet meer via inschrijving van een vonnis. 

Aandachtspunten en risico’s

De nieuwe procedure vraagt om een goede voorbereiding en tijdige beoordeling van je positie als ondernemer. De nieuwe procedure is een verbetering, maar blijft complex; laat je dus goed adviseren over je rechten en plichten. Neem hiervoor contact op met onze juristen.

Meer weten?

aaff is graag overal van betekenis. Sta je voor een (dreigende) onteigening of heb je vragen over de nieuwe regels? Neem gerust contact op met de specialisten van aaff. We denken graag met je mee en zorgen dat je goed voorbereid bent op elke stap in het proces.