Aannemer aansprakelijk voor gebreken onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Hoe was het vóór 2024?

Tot 1 januari 2024 gold: als een gebrek tijdens de oplevering aan het licht kwam, kon je als aannemer daar achteraf niet meer voor aansprakelijk worden gesteld. De opdrachtgever schakelde soms een externe deskundige in om gebreken te checken, naast de samenwerking met jou als aannemer. De bewijslast lag toen bij de opdrachtgever.

Overgangsrecht: wat geldt wanneer? 

Op de Wkb-regelgeving is overgangsrecht van toepassing. Voor aannemingsovereenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn gesloten, blijft het oude stelsel gelden. Voor overeenkomsten vanaf die datum geldt de Wet kwaliteitsborging. Onze juristen ondernemingsrecht kijken graag met je mee wat dit betekent voor jouw projecten. 

Wat betekent de Wkb voor jouw aansprakelijkheid?

Sinds 1 januari 2024 ben je als aannemer door de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) eerder aansprakelijk voor gebreken aan bouwwerken. De nieuwe hoofdregel is dat je ook aansprakelijk bent voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Het moment van oplevering is dus niet meer relevant.

Kortom: ontdekt de opdrachtgever later een gebrek, dan maakt het niet uit of hij of zij dat bij de oplevering had moeten zien. Jij blijft als aannemer aansprakelijk, tenzij je kunt bewijzen dat het gebrek niet aan jou toe te rekenen is. Daarom is een zorgvuldig opleverdossier belangrijker dan ooit. 

Bewijslast ligt bij jou als aannemer

Wil je onder de aansprakelijkheid uitkomen? Dan moet je kunnen aantonen dat het (verborgen) gebrek niet aan jou ligt. Bijvoorbeeld omdat jij geen enkele rol hebt gespeeld bij het deel van het bouwwerk waar het gebrek zich bevindt, omdat de opdrachtgever daarvoor een aparte partij inschakelde. 

Waarom een goed opleverdossier cruciaal is

Wil je jouw risico op aansprakelijkheid verkleinen? Dan is het ontzettend belangrijk dat je een zorgvuldig opleverdossier bijhoudt. Leg samen met je opdrachtgever tijdens het bouwproces en bij oplevering eventuele gebreken schriftelijk vast. Zo voorkom je achteraf discussies.

Goed om te weten: ook na deze wetswijziging kun je nog steeds een beroep doen op de klachtplicht. Die mogelijkheid blijft bestaan. 

Aansprakelijkheid: verschil tussen particuliere en zakelijke opdrachtgevers

De aansprakelijkheidsregels onder de Wkb zijn dwingend voor aannemingsovereenkomsten tussen particuliere opdrachtgevers en aannemers. Bij zakelijke opdrachtgevers kun je wel van de regeling afwijken. Belangrijk: neem deze afwijking expliciet op in de basisovereenkomst. Alleen verwijzen naar algemene voorwaarden (zoals de UAV, UAV-GC of AVA) is niet genoeg. 

Meer weten?

aaff is graag overal van betekenis. Voor advies over jouw aansprakelijkheid en toepassing van de Wkb, kun je terecht bij onze juristen.