Btw-herziening investeringsdiensten aan onroerende zaken

Uitbreiding herzieningsregeling naar diensten

Met deze wetswijziging is de werking van de herzieningsbepalingen uitgebreid naar zogenoemde investeringsdiensten aan onroerende zaken. Het gaat om diensten met een duurzaam en meerjarig karakter, zoals het vernieuwen, vergroten, herstellen, vervangen en (groot) onderhouden van een onroerende zaak of onderdelen daarvan.

De regeling geldt uitsluitend voor diensten met een vergoeding van minimaal € 30.000, exclusief btw per dienst. Ook moeten deze diensten op of na 1 januari 2026 voor het eerst in gebruik zijn genomen. Daarbij wordt een verbouwing van een onroerende zaak in principe beschouwd als één afzonderlijke dienst.

Voor deze diensten moet het aanvankelijke btw‑aftrekrecht niet alleen worden beoordeeld in het jaar van ingebruikneming. Het moet ook nog in de vier daaropvolgende jaren gevolgd worden. De totale herzieningsperiode bedraagt daarmee vijf jaar (jaar van ingebruikneming + vier boekjaren).

Herzieningsregels investeringsgoederen

Op dit moment kent de Nederlandse btw-wetgeving alleen herzieningsregels voor investeringsgoederen (onroerende zaken en roerende zaken waarop wordt afgeschreven voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting). Dit betekent dat ondernemers na de aanschaf van een investeringsgoed de in aftrek gebrachte btw deels moeten terugbetalen (of alsnog deels kunnen terugvragen) als het btw-belaste gebruik wijzigt binnen de herzieningstermijn.

De herzieningstermijn bedraagt negen jaar na het jaar van ingebruikneming voor onroerende zaken en vier jaar na het jaar van ingebruikneming voor roerende zaken.

Herzieningsregels investeringsgoederen

De herzieningsregels die vóór 2026 bestonden voor investeringsgoederen (onroerende zaken en roerende zaken waarop wordt afgeschreven voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting) blijven van kracht. Dit betekent dat je als ondernemer na de aanschaf van een investeringsgoed de in aftrek gebrachte btw deels moet terugbetalen of alsnog deels kunt terugvragen. Dit kan als het btw-belaste gebruik wijzigt binnen de herzieningstermijn.

De herzieningstermijn bedraagt negen jaar na het jaar van ingebruikneming voor onroerende zaken. Voor roerende zaken is dit vier jaar na het jaar van ingebruikneming.

Gevolgen herzieningsregels diensten vanaf 2026

Vóór 2026 gold dat btw op verbouwings‑ en onderhoudsdiensten aan onroerende zaken definitief aftrekbaar was op basis van het gebruik in het jaar van ingebruikneming. Een latere wijziging in het gebruik had geen gevolgen meer.

Sinds 2026 is dat anders. Voor kwalificerende investeringsdiensten moet je jaarlijks beoordelen of het gebruik van de onroerende zaak nog overeenkomt met het gebruik in het referentiejaar. Neemt het btw‑belaste gebruik af, dan moet je een deel van de eerder afgetrokken btw terugbetalen. Neemt het btw‑belaste gebruik toe, dan kan je aanvullende btw‑aftrek claimen als je deze btw nog niet hebt teruggevorderd. 

Achtergrond herziening op investeringsdiensten

De wetswijziging is mede ingevoerd om zogenoemde short‑staystructuren aan te pakken. In deze structuren werd een pand na een ingrijpende verbouwing kortdurend btw‑belast verhuurd, zodat de btw op de verbouwingskosten volledig aftrekbaar was. Kort daarna volgde btw‑vrijgestelde verhuur, zonder dat herziening plaatsvond.

De wetgever beschouwt dit als een ongewenst en concurrentieverstorend effect binnen de vastgoedsector. Door de invoering van een herzieningsperiode voor investeringsdiensten sluit de btw‑aftrek nu beter aan bij het daadwerkelijke, meerjarige gebruik van de onroerende zaak.

Aandachtspunten

• De herzieningsregeling geldt per afzonderlijke dienst die aan het drempelbedrag voldoet.
• Per pand kunnen daardoor meerdere herzieningstermijnen naast elkaar lopen (bijvoorbeeld voor het pand zelf én voor afzonderlijke verbouwingen).
• Dit leidt tot extra administratieve verplichtingen, vooral voor vastgoedondernemers, woningcorporaties en instellingen met zowel belaste als vrijgestelde activiteiten.

Meer weten

aaff is graag overal van betekenis. Door kennis te delen, advies te geven en voor inzicht te zorgen. We houden je graag op de hoogte van de ontwikkelingen rondom dit wetsvoorstel. Wil je meer weten over dit wetsvoorstel en de mogelijke gevolgen voor jou? Neem contact op met onze btw-adviseurs.