Vastgoed kopen van een gemeente: gelijke kansen

Juridische begeleiding kan helpen om kansen tijdig te signaleren en risico’s te beperken. Gemeenten bieden regelmatig vastgoed te koop aan voor (her)ontwikkeling. Het Didam-arrest uit 2021 heeft de spelregels voor de verkoop van overheidsvastgoed ingrijpend veranderd.

Wanneer moet een gemeente een openbare verkoopprocedure volgen?

In 2021 oordeelde de Hoge Raad in het roemruchtige ‘Didam-arrest’. In die zaak wilde de gemeente een perceel grond verkopen aan een projectontwikkelaar die daar een supermarkt wilde realiseren. Een andere projectontwikkelaar had echter ook interesse in hetzelfde perceel. Hij spande een zaak aan tegen de gemeente omdat hij van mening was dat hem dezelfde kans geboden moest worden. En met succes.

De Hoge Raad bepaalde dat overheidslichamen (ook) bij het sluiten van verkoopovereenkomsten voor onroerend goed het gelijkheidsbeginsel in acht moeten nemen. Dit betekent dat aan geïnteresseerde partijen gelijke kansen moeten worden geboden om het vastgoed te kopen. 

Het overheidslichaam moet daarom, voorafgaand aan de verkoop van het vastgoed, aan de markt kenbaar maken op basis van welke objectieve, toetsbare en redelijke criteria de uiteindelijke koper wordt geselecteerd. Alleen als het aannemelijk is dat er slechts één serieuze gegadigde is en de gemeente dit ook kan aantonen, mag van deze procedure worden afgeweken.

Kan een gemeente één-op-een verkopen? 

Alleen als het objectief, toetsbaar en goed te onderbouwen is dat er maar één serieuze gegadigde is, mag een overheidslichaam (gemeente) afzien van een openbare verkoopprocedure. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer alleen de zittende erfpachter, huurder of pachter voldoet aan vooraf bekendgemaakte criteria. Ook in die situatie mag niet zomaar één-op-één worden verkocht of uitgegeven. Het voornemen moet vooraf openbaar worden gemaakt, inclusief een motivering waarom slechts één partij in aanmerking komt.

Is de verkoop van gemeentegrond aanbestedingsplichtig?

Deze procedure lijkt op een aanbesteding, maar staat daar los van. Een zuivere gronduitgifte is namelijk niet aanbestedingsplichtig op grond van de Aanbestedingswet of Europese aanbestedingsrichtlijnen. 

Anders dan in het aanbestedingsrecht, heeft de Hoge Raad geen minimale waarde of drempel vastgesteld vanaf wanneer de Didam-regels gelden. 

Voor welke overheden gelden de Didam-regels? 

Het begrip ‘overheidslichamen’ is ruim: het betreft iedere publiekrechtelijk rechtspersoon of bestuursorgaan dat bevoegdheden uit het publiekrecht uitoefent. Het gaat in ieder geval om: de Staat, gemeenten, provincies en waterschappen. 

Didam-regels gelden ook voor huur, erfpacht en pacht

De verplichting om geïnteresseerde partijen gelijke kansen te bieden, geldt niet alleen bij verkoop van vastgoed. Volgens de Hoge Raad is deze ook generiek van toepassing op huurovereenkomsten, uitgifte van erfpacht, vestiging, opstalrechten, pacht, ruil en andere overeenkomsten van ingebruikgeving. Daarnaast kunnen de regels ook gelden voor andere overeenkomsten waarbij overheidseigendommen betrokken zijn.

Kansen voor kleinere ontwikkelaars, beleggers en ondernemers

Door de uitspraak van de Hoge Raad moeten overheden, als zij vastgoed willen verkopen, vaker openbare verkoopprocedures organiseren. Het verkoopproces is  hierdoor  complexer, maar het zorgt ook voor meer transparantie en gelijkheid in de markt. Dit biedt met name kansen voor kleinere ontwikkelaars, beleggers en ondernemers omdat zij eerder kunnen meedingen naar vastgoed dat voorheen mogelijk onderhands werd verkocht. 

Meer weten?

aaff is graag overal van betekenis. Wil je vastgoed kopen van een gemeente? Laat je dan goed begeleiden. Neem voor meer informatie of advies contact op met onze jurist ondernemingsrecht.