Uitbreiding btw-herzieningsregels bij onderhoud en verbouwing van vastgoed

Achtergrond 

De invoering van de nieuwe regeling heeft als doel ongewenste verhuurconstructies te bestrijden. Door na de renovatie of verbouwing van een pand deze kortstondig te bestemmen voor btw belaste verhuur (short stay), ontstaat namelijk nu nog volledig recht op aftrek. Uitbreiding van de herzieningsregels zorgt ervoor dat dit btw-voordeel aanzienlijk wordt beperkt.

Hoe ziet de nieuwe regeling eruit? 

Nu gelden de herzieningsregels alleen voor de btw op nieuwbouw of de aanschaf van onroerend goed. Vanaf 2026 gaan ze ook gelden voor diensten in en aan gebouwen, zoals verbouwen, vernieuwen, vergroten, herstellen, vervangen en onderhouden. Om te voorkomen dat elke schilder- of onderhoudsklus herzien moet worden, geldt er een drempelbedrag van € 30.000. Alleen onderhoudsdiensten e.d. boven dit bedrag vallen onder de nieuwe herzieningsmaatregel. De herzieningstermijn (dat is de periode waarin de investeringen voor de btw worden gevolgd) wordt straks vier jaar, gerekend vanaf het jaar waarin de onderhouds- of verbouwingsdienst in gebruik is genomen. Wij verwachten dat, als dat gunstiger uitpakt, ook de langere termijn van negen jaar kan worden toegepast. 

Voorbeeld van de huidige regeling 

Stel, je pleegt (groot) onderhoud aan een gebouw voor minimaal € 30.000 in jaar 1 en gaat het gebouw direct daarna kortstondig btw belast verhuren (short stay). Je hebt dan recht op btw-aftrek van alle gemaakte onderhoudskosten. Als je in jaar 2 besluit het pand btw-vrijgesteld te verhuren, hoef je onder de huidige regels de btw-aftrek uit jaar 1 niet te corrigeren. Dit levert dus een aanzienlijk btw-voordeel op, omdat de btw-aftrek behouden blijft zonder enige correctie in latere jaren.    

Voorbeeld nieuwe regeling 

Onder de nieuwe herzieningsregels moet je, wanneer je in jaar 2 overstapt naar btw-vrijgestelde verhuur, jaarlijks een deel van de in aftrek gebrachte btw herzien gedurende de resterende herzieningsperiode (maximaal 1/5 per jaar). Bij de btw-vrijgestelde verkoop van het pand binnen de herzieningsperiode is de herzienings-btw zelfs in één keer verschuldigd.  

Gevolgen nieuwe herzieningsregeling 

Eén van de gevolgen is dat je administratieve lasten toenemen. Je bent straks verplicht om allerlei onderhouds- en verbouwingskosten bij te houden. Dat is nodig om bij gewijzigd gebruik de eventuele herzienings-btw te kunnen berekenen. Dit geldt overigens alleen voor diensten van ten minste € 30.000.

Een ander gevolg is dat voortaan bij de verkoop van elk bedrijf en bij elke aan- en verkooptransactie van onroerende zaken rekening moet worden gehouden met deze nieuwe herzieningsregels. We verwachten dat er vaker dan we gewend zijn ervoor gekozen zal worden om te opteren voor een btw-belaste levering. Alles ter voorkoming van het risico van het verschuldigd worden van herzienings-btw.  

Nog niet alles is duidelijk 

Duidelijk is dat de nieuwe btw-regels betrekking hebben op kosten van groot onderhoud en verbouwingen. Maar hoe zit dat met het wat kleinere en/of periodieke onderhoud? Of bij herstelwerkzaamheden uitgevoerd door de loodgieter ter voorkoming van waterschade enz. Kwalificeren deze diensten ook voor de nieuwe herzieningsregels? Waar de grens precies ligt is nu nog niet duidelijk. Verder verwachten wij discussies rond de afbakening van de diensten. Moeten alle onderhoudsfacturen aan het einde van het jaar worden opgeteld of zijn ze onder te verdelen naar te onderscheiden (onderhouds)diensten? Het is duidelijk dat de nieuwe regeling een grotere impact heeft dan alleen het bestrijden van short-stay-constructies.  

Wanneer treedt de regeling in werking? 

De overgangsregeling komt erop neer dat alleen gekeken wordt naar het tijdstip van ingebruikname van de (verbouwings)dienst. De nieuwe herzieningsregels zijn alleen van toepassing op kwalificerende diensten aan onroerende zaken die vanaf 1 januari 2026 in gebruik zijn genomen. Met een verbouwing die al in 2025 wordt opgeleverd, blijft buiten de nieuwe regelgeving. Als de verbouwing echter medio 2026 in gebruik wordt genomen, dan begint de vierjarige herzieningsperiode te lopen vanaf 1 januari 2027. 

Nieuwe regels pakken soms voordelig uit! 

De nieuwe btw-regels kunnen in bepaalde gevallen ook positief uitpakken. Als het gebruik van je pand wijzigt van btw-vrijgesteld naar (meer) btw-belast binnen de herzieningstermijn, kun je alsnog recht krijgen op een deel van de btw-aftrek. Dit deel kun je dan jaarlijks terugvragen via je btw-aangifte.   

Meer weten? 

aaff is graag overal van betekenis. Door kennis te delen, advies te geven en voor inzicht te zorgen. Heb je vragen over deze nieuwe btw-herzieningsregels? Neem contact op met onze btw-specialist.

Bekijk alle fiscale wijzigingen uit het Belastingplan 2026.