De overheid op de eerste rij: het voorkeursrecht uitgelegd

De Rijksoverheid vestigde op 19 juni 2026 een nationaal voorkeursrecht op percelen gelegen nabij Terneuzen en Eemshaven. In dit geval is het voorkeursrecht gevestigd, omdat de locaties in beeld zijn voor de bouw van twee kerncentrales. Deze mogelijke ontwikkeling zorgde al voor onrust in de regio, en de vestiging van het voorkeursrecht heeft deze onrust niet doen verminderen. In het kader van de ruimtelijke ordening vestigt de overheid wel vaker een voorkeursrecht, bijvoorbeeld in 2025 om te voorzien in de mogelijke ruimtebehoefte van het Ministerie van Defensie. Gelet op alle vraagstukken die in ons land spelen rondom ruimtelijke ordening, is het niet ondenkbaar dat de overheid dit instrument vaker zal inzetten. 

Wat is een voorkeursrecht en onder welke voorwaarden kan de overheid het vestigen?

De Omgevingswet biedt een grondslag om een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht te vestigen. Voorheen bestond de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de regeling van de Wet voorkeursrecht gemeenten daarin opgenomen en verfijnd. In de Omgevingswet is ook het begrip ‘nationaal voorkeursrecht’ afzonderlijk omschreven. De overheid krijgt hiermee het eerste recht van koop op een onroerende zaak. Het vestigen van een voorkeursrecht is gerelateerd aan een toebedachte of toebedeelde functie in een omgevingsdocument. Vaak wordt het gevestigd om bij geplande ontwikkelingen te voorkomen dat dit de grondprijs opdrijft en de ontwikkeling van het gebied belemmert. 

Het provinciaal of nationaal voorkeursrecht is beperkt tot gevallen waarin een provinciaal dan wel nationaal belang in het geding is. De overheid kan het voorkeursrecht vestigen op bijna alle onroerende zaken. Het moet gaan om een locatie waarvan het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige functie, en die toekomstige functie mag niet agrarisch zijn. Zij kunnen dus wel een voorkeursrecht vestigen op agrarische gronden, maar alleen als de beoogde bestemming niet agrarisch is. 

Wat zijn de gevolgen van het voorkeursrecht?

Zoals gezegd krijgt de overheid door het vestigen van een voorkeursrecht het eerste recht van koop. Dit wil zeggen dat de eigenaar of beperkt gerechtigde van de onroerende zaak bij een voorgenomen verkoop, eerst de overheid moet benaderen (er zijn uitzonderingen, zie verderop in het artikel). De verkoper nodigt de overheid uit om in onderhandeling te treden. De eigenaar mag de zaak dus niet zomaar aan iedereen overdragen. 

Daarnaast beperkt dit de eigenaar ook in zijn mogelijkheden om beperkte rechten, zoals een erfpachtrecht te vestigen. De beperkt gerechtigde, zoals de erfpachter, kan zijn recht ook niet meer zonder beperkingen overdragen. De notaris heeft hierin een controlerende rol, hij/zij moet in de openbare registers nagaan of er een voorkeursrecht op een bepaalde zaak is gevestigd. Als dat het geval is zal de notaris de leveringsakte niet passeren. De overheid (of de gemeente) vestigt het voorkeursrecht voor maximaal drie of vijf jaar, afhankelijk van de grondslag waar het voorkeursrecht op berust. Hierna vervalt het voorkeursrecht en kunnen zij het alleen door middel van een nieuw besluit verlengen.

Hoe gaan de onderhandelingen in zijn werk?

Tijdens de onderhandelingen onderzoeken de eigenaar en de overheid of zij het eens kunnen worden over de prijs en andere voorwaarden voor de verkoop. Binnen zes weken na ontvangst van de uitnodiging tot onderhandeling moet de overheid beslissen of zij de zaak willen aankopen. Er geldt geen koopplicht voor de overheid, het aanbieden van de gronden betekent dus niet vanzelfsprekend dat de overheid de grond ook daadwerkelijk zal aankopen. 

Anderzijds kan de overheid de eigenaar niet verplichten om tot verkoop over te gaan (zoals bij onteigening wel het geval is). Het in onderhandeling treden en eventuele verkoop moet voortvloeien uit de vrije wil van de eigenaar. Wanneer partijen niet tot overeenstemming komen, kan een prijsvaststellingsprocedure bij de rechtbank worden gestart. Wanneer de overheid de zaak niet wil aankopen, of te laat reageert op de uitnodiging tot onderhandeling, mag de eigenaar de zaak gedurende drie jaar aan een derde vervreemden. In dat geval blijft het voorkeursrecht wel gelden ten opzichte van de nieuwe eigenaar. 

Wat zijn de uitzonderingen?

In bepaalde gevallen is de eigenaar niet verplicht om de grond aan de overheid aan te bieden. De belangrijkste uitzondering geldt wanneer de eigenaar de grond wil overdragen aan een echtgenoot, geregistreerd partner, bloed- of aanverwanten in de rechte lijn (bijvoorbeeld ouders of kinderen) of in de zijlijn tot in de tweede graad (bijvoorbeeld broers of zussen) of aan een pleegkind dat duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed. Andere noemenswaardige uitzonderingen zijn:

• overdracht op grond van een testament wegens het overlijden van de eigenaar;
• overdracht op grond van een overeenkomst die voorafgaand aan de vestiging van het voorkeursrecht door de eigenaar met een pachter is gesloten, mits die overeenkomst aan bepaalde voorwaarden voldoet. 

Er bestaat geen afzonderlijke uitzondering voor overdracht aan een eigen bv. Eventueel kun je in bijzondere gevallen een beroep doen op de uitzondering wegens ‘gewichtige redenen’. Dit vereist echter een afzonderlijke beoordeling afhankelijk van de omstandigheden van het geval en biedt dus geen garantie.

Het voorkeursrecht is een krachtig instrument. Hoewel het niet direct reden tot paniek geeft, omdat men niet gedwongen kan worden om tot verkoop over te gaan, heeft het wel directe gevolgen op de verkoopmogelijkheden. Alertheid en een goed begrip van de regels en uitzonderingen is hierbij van belang. 

Meer weten?

aaff is graag overal van betekenis. Wil je meer informatie over de regels, voorwaarden of uitzonderingen van het voorkeursrecht? Of bijvoorbeeld informatie over hoe je een pachtovereenkomst met het oog op het voorkeursrecht moet inkleden? Neem contact op met een van onze specialisten.